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地表と支持層(硬い地盤)の間の土から水分が抜け、体積が縮んで敷地が沈下する現象が起こるのです。
その際、建物本体は基礎杭によってしっかり支えられているので、建物の地中に隠れていた部分が表にむき出しになるわけです。
仕上げのされていない部分が地上に出てきて、醜いものになります。
さらに悪いことに、沈下するとき杭の表面に押し下げる力(摩擦)が働き、杭には建物の荷重に加えて余分な圧力がかかります。
この「圧密沈下」は海沿いや埋め立て地でよくある現象ですが、内陸部で起こった例もあります。
「海岸沿いじゃないから」「埋め立て地じゃないから」というだけでは、必ずしも安心できません。
マンションを建設する際に、業者はまず地質の調査を行います。
それを行った上で基礎の工法を決め、建物の強度計算をし、設計に入ります。
この時点で業者には地盤や地質に関する情報がすべて揃っていると考えてください。
「圧密沈下」も業者には周知の問題で、良心的なところは、地中に隠れた部分にも階段をつくっておき、その外壁部分にまであらかじめ仕上げを施しています。
こうすると、仮に敷地が沈下して地中にあった建物部分が現れても、見栄えに影響しにくいからです。
ただ残念なことに、この種の配慮はマンション業者に直接問い合わせたからといって教えてくれるとはかぎりません。
下手に認めてしまえば、「ここは地盤が悪い」と自らいっているようなものだからです。
逆に、そこまで備えているのならばきちんとしたマンション業者だという見方もできるのですが「液状化現象」や「圧密沈下」の危険があるマンションには絶対に住みたくないという人は、「地盤地図」や「液状化地図」などを参考にするといいわけです(大きな図書館で入手可能)。
過去に「液状化現象」を起こした地域は「危険」と判断できます。
ある程度の専門的知識を必要とするので面倒かもしれませんが、これが最も確実な方法と思われます。
建物が完成する前に売り出される新築マンションでは、モデルルームを見て購入を決めざるを得ないのが現状です。
ところが、マンションの住戸は、位置によって間取りが異なります。
モデルルームには、必ずしもすべてのタイプの住戸が展示されているわけではないので、実際の住戸がどんなものか想像できずに困つている人も多いのではないでしょうか。
そんな場合には、パンフレットに掲載されている「図面集」を見てみましょう。
業者によって記載内容は異なりますが、多くの場合、敷地配置図、東西南北から見た建物の立面図、各階の平面図、専有部分のタイプ別平面図、外部・内部・設備等の仕上げ表などが掲載されているので、たいへん役立ちます。
上手に見れば欠陥もわかる?次項で説明する「設計図書」ほど詳しくないとはいえ、パンフレットの図面集には、間取りをはじめとして、壁や床の厚さ、梁や柱の飛び出しなど、マンションの細かいデー夕、が書かれています。
の見方さえ覚えておけば、その物件の構造や使い勝手まで、ある程度イメージすることが可能です。
マンション建設のプロ並みの知識がなくとも、慣れればイメージも正確なものになるでしょう。
最近も、こんなことがありました。
知人に頼まれて、あるマンションの敷地配置図を見ていたときのことです。
建物が敷地内の南側にめいっぱい寄っていたので、「近隣住民との間で何かトラブルはありませんでしたか?」と聞いたところ、その人は驚きながら、日照権の問題でもめていたことを教えてくれました。
南側に位置する道路をはさんだ反対側にどんな建物があるかは知りませんでしたが、一階の部屋まで日当たりをよくしようと思えば、普通、敷地の南側ギリギリにまで建物を寄せて建てることはありません。
建物の位置のバランスから考えれば明らかに変で、北側の住民との問に日照権の問題でも生じているのではないか、と考えたわけです。
この推測はものの見事に当たつていたわけですが、なにも特別なことではありません。
知識を蓄えた上で想像力をフルに働かせば、誰にでも簡単に見極めができることですから、どうか自信を持って。
図面集のなかでみなさんが特に気になるのは、専有部分のタイプ別平面図でしょう。
いろいろなタイプの部屋の間取りが書かれていますね。
これらは最近、特に丁寧に作成される傾向にあって、コンセントや照明の位置までが記号で記入されています。
良心的な業者が作成したものになると、コンセントが1口か2口か、あるいは照明は壁つきかフットライトかなどが一目でわかるものもあるくらいで、本当にうれしいかぎりです。
この図面で見るべきポイントは多々ありますが、人それぞれニーズも異なるので、一概にどこがどうだということはできません。
したがってここでは「その部屋が自分のライフスタイルにマッチしているか否か」という点を強調する程度にとどめておきましょう。
なお、図面集には寸法が表示されていますが、必ずしも「何十分の一という整数倍の縮尺率では書かれていません。
タンスやテーブルなどの家具の収まりを検討する際は、計算ミスのないように気をつけてください。
繰り返しになりますが、図面を見てどんな部屋を選ぶかは、その人のニーズによって異なります。
とはいえ、実はマンション建設のプ口の目から見れば、どんな場合でも「買ってはいけない設計の住戸」というものがあります。
専有部分のタイプ別平面図のなかには、必ず「PS」「DS」という記号があるはずです。
「PS」はガスや水道などのパイプスペース、「DS」は排気口などのダク卜スペースを略したものです。
パイプやダクトスペースは、最近では人が居住する専有部分から外れた場所に位置しているのが一般的です。
自分の目で確かめましょう。
販売センターに取り寄せるよう要求してみるのもいいかもしれません。
そのときの業者の反応もまた、物件選びのバロメーターにできるからです。
実際、設計図書をあまり見せたがらない「売主」もいるようですから。
場所は業者によってさまざまですが、販売センターか「売主」の本社等になっています。
先ほども述べたように、設計図書はデータ量が膨大で、しかも素人にはわかりにくいものです。
しかし、一般の人でもチェックできるポイントを上の図にあげておきますので、マンション購入を決定する前に、しっかりと確認してください。
地盤のよしあしを見極めるためにも、設計図書は有効です。
マンションなど大きな建物を建てる場合、建物を支える杭を硬い地盤にしっかりと打ち込む必要があります。
この硬い地盤のことを専門用語で「支持層」といいます。
これを設計図書で確認するのです。
難しそうに聞こえますがそれほどでもないので、ぜひトライしてみてください。
杭の設計図があります。
柱状図とは、地表面から支持層までの地質の層を詳細に表した図のことです。
関東地方の場合、主な支持層としてあげられるのは、固く圧縮された砂喋(砂利)層、粘土が岩のように固まった土丹層、砂が岩のように固まった地質の層等があります。
これら支持層のある位置が、地表面から浅ければ浅いほど安定しているのです。
支持層は建物を支える地層ですから、建物の階数(重さ)によって、その必要強度は変わってきます。
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